(Окончание. Начало в №48)
«Ученый-востоковед и бизнесмен из Москвы, который из-за болезни младшего сына полтора года назад всей семьей перебрался в Уреки, теперь старается привлечь внимание грузинской и международной общественности к потенциалу и проблемам уникального курорта».
Урекское природное чудо обречено на всемирную популярность, поскольку нигде в мире нет магнитных песков с таким благотворным воздействием на живой организм. Но человек тоже может творить чудеса, в том числе и со знаком «минус». С Уреки за последние 20 лет случились четыре беды, которые и привели курорт в его нынешнее плачевное состояние.
С коллапсом Союза развалилась курортная система Уреки, а большие санатории пришли в упадок или превратились в руины, став печальным напоминанием о советском процветании поселка. К тому же, практически все земли в первой линии соснового бора с «магнитным» пляжем, где после 40-х годов жили староверы, с началом войны в Грузии в 1991-92 годах, были ими распроданы и эта «дикая» приватизация не оставила надежд на будущее.
В 2000-х годах у Уреки появился шанс на «выживание» в лице грузинского олигарха Бадри Патаркацишвили, искренне любившего этот маленький курорт и приступившего к его системному развитию. Был создан парк в центре поселка, выкуплено 33 га. соснового бора (единственно сохранившегося на сегодня лесного массива), построена современная (по стандартам Уреки) семиэтажная гостиница «Арго». Но смерть олигарха в 2008 г., лишила Уреки надежды на развитие с помощью «внешней силы»: государство курортом не интересовалось, системному инвестору появиться было неоткуда.
Уреки стало развиваться по северокорейском варианту «опоры на собственные силы», что стало худшим сценарием для медицинского курорта с уникальными конкурентными преимуществами. Началась хаотическая застройка поселка мини-гостиницами, которые строили преимущественно жители столицы, к которым с каждым годом все чаще стали присоединяться местные жители. Эти небольшие отели возводились по грузинским потребительским стандартам – минимум жилого пространства, минимум прилегающей территории и сопутствующей инфраструктуры при максимальной экономии на строительных материалах и технологиях. Во главу ценовой политики и маркетинга были поставлены — низкая цена койко-мест с максимальным количеством коек в каждой отдельной комнате. За исключением санатория «Колхида» и нескольких гостиниц, цена номера рассчитывается по тому, сколько в него влезает кроватей. Ограничиться одним спальным местом туристу не позволят.
Возник огромный перекос между большим объемом созданного гостиничного фонда низкого качества и отсутствием медицинских и прочих услуг соответствующего уровня. Да что говорить о медицинской инфраструктуре, если при мизерном муниципальном бюджете Уреки, поселок доведен до удручающего состояния – пляж грязный, на нем хозяйничают коровы и бродячие собаки; летом в поселке безумно шумно, в том числе и ночью; дороги разбиты, происходят постоянные отключения электроэнергии.
Вместо того, чтобы становиться уникальным международным медицинским центром, Уреки превратился в самый дешевый «домашний» курорт Грузии и Кавказа с ориентацией на неплатежеспособных клиентов, преимущественно приезжающих не столько лечиться, сколько просто отдохнуть в пределах своего очень скромного бюджета. В результате у Уреки растет печальная слава места для самых бедных. Не надо быть экономистом, чтобы понимать: развитие курорта за счет неплатежеспособного внутреннего спроса – занятие гарантированно неблагодарное.
В Уреки нельзя получить медицинские услуги, связанные с пребыванием на «магнитных» песках. При этом на успешных медицинских курортах предоставление услуг и процедур, составляет значительно большую часть бюджета туриста по сравнению с затратами на жилье.
Уреки — массовый курорт только 60 дней в году (июль-август), а на остальное время впадает в спячку, напоминая городок после удара нейтронной бомбы. Но даже в сезон, поселок становится заложником погоды: стоит пойти затяжным дождям, как было в 2013 г., как Уреки пустеет: местные туристы моментально уезжают домой. Если бы это были платежеспособные туристы, приехавшие для полноценного курса лечения, то неважная погода смотивировала бы их на получение дополнительных процедур и экскурсий по окрестностям, т.е. на дополнительные затраты.
К сожалению, новый визовый режим, введенный с 1 сентября, внес свою лепту в депопуляцию поселка. Уже пару лет в Уреки круглый год, включая зиму, функционировал центр по аутизму. В нем на постоянной основе занимались 30-40 семей с аутичными детьми, в основном из Казахстана, с ними работали два десятка российских специалистов. Купили землю, построили большой дом для занятий, покупали или арендовали квартиры, создавали постоянный спрос на продукты и услуги местных жителей. Но прошло 90 дней нового визового режима, и все разъехались, а центр прекратил работать.
Уреки – медицинский курорт, на котором нет систем канализации и водоснабжения! Летом 2013 года случились два масштабных наводнения, в результате которых всплыли все выгребные ямы, и поверьте: зрелище наутро было не для слабонервных. Главврач санатория «Колхида» Кетино Меликадзе говорила мне, что «каждым летом многие дети в Уреки, и местные, и приезжие, традиционно страдают от желудочных инфекций. До массовых эпидемий не доходит только благодаря все тому же магнитному полю, ослабляющему действие заразы, гуляющей в воздухе».
В Уреки нет газоснабжения. Даже по самым непритязательным стандартам в декабре — феврале здесь жить негде – в любом помещении ночью холодно. Местные жители обогреваются «буржуйками» в маленьких комнатках, что вряд ли возможно в неотапливаемых гостиницах. Цена вопроса, значения не имеет: моя семья в холодный сезон 2013/14 г. сменила несколько домов, но не смогла найти приемлимых условий для жилья. И зимние ночевки закончились затяжными бронхитами для моей семьи.
Ситуация в Уреки ухудшается. Сезон 2014 г. был хуже предыдущего, несмотря на отличные погодные условия, а следующий будет еще хуже. Цены в секторе относительно качественного жилья стагнируют, а в дешевом – снижаются. Рестораны и бары сложнее сдать в аренду, а ставки аренды снижаются при постоянной смене арендаторов, не желающих нести убытки от «урекских авантюр». Появляющееся новое, относительно приличное жилье, не находит своего потребителя, потому что люди с деньгами, больше не хотят останавливаться в Уреки – шумном и грязном поселке с разбитыми дорогами и переполненным пляжем.
В Кобулетти есть пятизвездочная гостиница «Georgia Palace Hotel». Несмотря на то, что цена стандартного номера начинается с 200 евро, найти комнату до середины октября там практически невозможно. Именно здесь останавливаются состоятельные пациенты, которые два раза в день заезжают в Уреки на сеансы магнитной псаммотерапии, после чего «сломя голову» убегают из поселка, чтобы как можно быстрее оказаться в цивильных условиях для жизни.
От всего этого страдают и местные жители. Большинство из них следует неэффективной бизнес-модели, двигаясь по порочному кругу:
— взять кредит в банке, заложив землю, полученную в результате приватизации;
— построить гостиницу, набрав новых долгов;
— в течение одного-трех сезонов пытаться вернуть кредит при постоянных убытках;
— затем также безуспешно пытаться продать гостиницу значительно выше рыночной цены, чтобы вернуть долги с процентами и получить еще и прибыль;
— наконец, постепенно или резко снижать цену продажи ниже потраченных средств;
— и, в конце концов, уехать из Уреки, полным разочарования.
Каждый год в этот порочный круг вступают все новые и новые участники, уверенные в том, что уж они-то не прогадают: строятся гостиницы «окна в окна», без территории и инфраструктуры. Будущие владельцы просто не понимают, что в Уреки им предстоит бороться с проблемой макроэкономической, а не управленческой. Если и дальше так пойдет, можно быть уверенным, что, несмотря на ожидаемые газ, воду и канализацию, Уреки в перспективе ждет относительное падение цен на землю и недвижимость, появление заброшенных гостиниц и законсервированных строительных площадок, дальнейшая депопуляция поселка в низкий сезон, и его постепенное превращение в социально депрессивную зону.
Профессиональные гостиничные девелоперы, не говоря уже о девелоперах медицинских центров, в Уреки пока не появлялись, а при нынешнем состоянии поселка уже вряд ли появятся, если решительно не изменить направленность его развития.
РЕАНИМАЦИЯ УРЕКИ. Выше описан «чернушный» сценарий, который, к сожалению, имеет все права на существование. Можно ли его избежать? Конечно, да! Есть несколько проблем, решение которых позволит спасти будущее Уреки и запустить эффективную экономическую модель, которую он заслуживает.
Прежде всего, надо воссоздать, но уже на современном уровне, существовавшую в СССР технологию использования магнитных песков в закрытых помещениях.
Сегодня Уреки может спасти только анклавное развитие на замкнутых территориях с развитой туристской и медицинской инфраструктурой, изолированных от неблагоприятной внешней среды поселка. Для развития таких анклавов необходимо:
— определить оставшиеся свободными крупные земельные участки в Уреки, особенно в первой линии, и не допускать их дробления и распродажи мелкими участками;
— консолидировать мелкие участки для реализации крупных проектов;
— определить потенциал создания высококачественного гостиничного и жилишного фонда вокруг Уреки в 5-10 минутной доступности на автотранспорте.
Помимо медицинских центров и высокачественного жилья в анклавах, необходимо создать современные многопрофильные спортивные базы. Уреки — идеальное место для проведения спортивных сборов и реабилитации спортсменов в течение круглого года, причем для команд международного класса. Но только при условии, что им будет предложена соответствующая тренировочная база и жилая инфраструктура.
Для поддержки всех этих направлений необходимы разработка и реализация:
— активной PR и рекламной кампаний для целевых аудиторий за рубежом о возможностях Уреки и брендирования курорта на мировом рынке медицинского туризма и спортивных сборов;
— маркетинговой программы по привлечению по всему миру медицинских центров и спортивных агентств, для направления пациентов и команд в Уреки на постоянной основе. Эти центры в то же время могут стать соинвесторами в потенциальных урекских проектах.
ГОСУДАРСТВО И УРЕКИ. Необходимы также элементарные управленческие решения на трех уровнях:
На уровне Уреки — чистый пляж, отсутствие коров и бродячих собак в местах отдыха туристов, успешная борьба с шумовым загрязнением, особенно в вечернее и ночное время, с нарушениями правил парковки.
На уровне Озургети – своевременный (т.е. до начала сезона, а не во время его) ремонт дорог; в высокий сезон изменение направлений дорожного движения в Уреки (создание одностороннего кругового движения), закрытие дороги в первой линии для частного автотранспорта, создание перехватывающих парковок около трассы с организацией качественной работы недорогого общественного транспорта (такси и маршруток) и обустроенность въезда в Уреки с трассы Батуми-Тбилиси;
— создание полноценной коммунальной и дорожной инфраструктуры.
На уровне Тбилиси: с одной стороны, разработка и принятие плана стратегического развития курорта, с другой, формирование и реализация программы по продвижению имиджа Уреки и бренда магнитных песков за рубежом.
Конечно, этим управленческие решения не исчерпываются, но здесь названы наиболее очевидные и наименее капиталоемкие, составляющие, так называемую, «стратегию маленьких дел».
Перед выходом статьи я встретился с Георгием Чхаидзе, губернатором Гурии в тот момент (6 декабря он подал в отставку). Приятным сюрпризом стало узнать, что региональная власть не забыла Уреки и намерена решать его насущные проблемы. Г.Чхаидзе подчеркнул, что к концу 2016 г. в Уреки будут введены центральные газо -, водоснабжение и канализация, после чего дороги приведут в полный порядок. Уже в сезон 2015 г. урекский пляж будет постоянно чистить специальная техника из Германии. Стоянка частного автотранспорта на ближайших к морю улицах будет запрещена, а кратковременный въезд разрешен только для заселения и выселения из гостиницы. Будут приняты законодательные меры с тем, чтобы вездесущие коровы не навязывали свою компанию отдыхающим туристам. Меры реально жесткие: корову — нарушителя отправят на скотобойню, а хозяину впоследствии отдадут мясо.
Если стратегические иностранные инвесторы изъявят готовность войти своими средствами в Уреки для создания крупных объектов с медицинским уклоном, то государство гарантирует им бесплатное подведение всех магистралей (дороги, электричество, газ, вода, канализация) вплотную к будущей строительной площадке.
Очень хочется верить, что эти обещания воплотятся в жизнь. В этом случае ситуация с Уреки может переломиться уже через 2-3 года: появятся шансы на постепенное превращение поселка в медицинский курорт мирового уровня. Увидев хотя бы небольшой, но прогресс, новые инвесторы проявят интерес к курорту с уникальными конкурентными преимуществами. Начнется рост цен на туристские услуги, аренду жилья, землю и недвижимость, вырастут налоговые поступления в государственный бюджет. Следом в Уреки придут крупные инвесторы и девелоперы для развития оставшихся анклавов или создания собственных, за счет консолидации, мелких земельных участков.
Альтернатива – дальнейшая деградация Уреки.